首先，要看下开放商有没有取得《商品房预售许可证》，如果没有取得，开发商就在法律上没有出售该房产的权利，你可以和开发商协议，协商不了可以投诉举报。虽然没有取得《商品房预售许可证》，双方签订的认购书还是合法有效的，有约定购房人需在签订认购书多少日内，到开发商处签订正式的网签合同，这就要求开发商在双方约定签订正式是的网签合同前，必须取得预售许可证。如果有《商品房预售许可证》，而购房人没有在双方约定的时间里，去和开发商处就正式的商品房买卖合同进行磋商，就违反了购房意向书的约定，须承担相应的违约责任。
我代理的一个真实的案例，在认购书约定的签约时间，购房者签订了开发商提供的商品房预售买卖合同版本，后来购房者不想要了，问我怎么办。咨询时，他给我说的一个细节引起了我的兴趣，他说他去售楼中心要协商返还定金，售楼中心说他们这一批合同还没送到总公司盖章，我感觉这个信息很重要，就让他再次去确认，不过这次是去收集证据的，全程录音录像，回来后，我一看，还真是工作人员解释他们的这一批合同均还在他们分部没有送到总部盖章，没办法提供合同。我就给他们售楼处的打电话说他们开发商违约了，需要双倍返还定金，为什么呢，因为双方在认购书中约定要在一定时间内签正式的商品房预售买卖合同，现在是购房者依约签订了，而开放商却没有在认购书约定的时间内签字确认，致使在认购书约定的时间内双方没有缔结成立商品房买卖合同关系，这违反了认购意向书的约定，构成违约。他们说要请示下领导，最后同意我提出的方案，返还了购房者的全部定金20万。龙湖大境天成售楼部的小编听到作者这样的一个案例。
其次，注意下开发商提供的合同版本有没有明显不公平和不合理的条款，有了你可以不同意该条款，要求开发商恢复到法律规定的范围内，开发商不同意你的要求，就是双方就合同的主要条款没有达成一致意见，因不可归责与你的事由，开发商是需要返还定金的。
政府版本的网签合同，对双方的权利义务约定的还是比较的公平公正，问题是开发商让你签订的那一大推合同附件，基本上是附件五，里面全部是他们增加的对他们有利，对购房者有百害而无一利的条款，基本上把前面政府版本的合同对开发商不利的条款，全部都给变更了，什么更改规划如何处理，什么交房时间等。你可以就某一个涉及到开发商核心利益的条款要他修改，开发商不同意就需要退定金。这时候要注意留存证据，以防万一打官司，留下购房人和开发商就合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。
最后，需要特别注意的是，双方签订的购房意向书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在此种情况下，想要回定金就没有那么容易了，这样的认购书实际上很少。
